APE scaduto a Roma: quando va rifatto (vendita, affitto, rogito)

Quanto dura un APE?

L'Attestato di Prestazione Energetica ha di norma una validità di dieci anni dalla data del sopralluogo, secondo la normativa sulla certificazione energetica (D.Lgs. 192/2005 e relativi decreti attuativi). Dopo questo periodo, l'attestato non è più utilizzabile e va rifatto.

Quando un APE è davvero obbligatorio lo abbiamo spiegato in un altro articolo: qui ci concentriamo su un caso diverso, quello di un attestato che esiste già ma potrebbe non essere più valido.

A Roma e nel Lazio il controllo è semplice: l'attestato è registrato nel catasto energetico regionale, quindi data di deposito e validità si verificano in pochi minuti, senza cercare la copia cartacea in casa.

Cosa fa scadere o invalidare un APE prima dei dieci anni?

Un intervento che cambia la prestazione energetica dell'edificio, come una ristrutturazione importante o la sostituzione di impianti rilevanti, rende non più affidabile un attestato calcolato sulla situazione precedente. Anche il mancato rispetto dei controlli periodici previsti sugli impianti termici può incidere sulla validità dell'attestato, secondo quanto stabilisce la normativa di settore.

Il controllo periodico riguarda soprattutto la manutenzione e l'efficienza dell'impianto di riscaldamento, documentata nel libretto di impianto: se questi controlli non vengono fatti nei tempi previsti, l'attestato può perdere di affidabilità anche prima dei dieci anni.

In pratica: i dieci anni sono la regola generale, ma valgono solo se nel frattempo la situazione energetica dell'immobile resta quella fotografata al momento del sopralluogo.

Come faccio a sapere se il mio APE è ancora valido?

Il primo controllo è la data di emissione riportata sull'attestato: se sono passati più di dieci anni, non è più valido, indipendentemente da qualsiasi altra considerazione. Se invece rientra ancora nei dieci anni, va verificato se nel frattempo sono stati fatti interventi che ne cambiano la prestazione energetica.

Nel dubbio, meglio far verificare l'attestato prima di impegnarsi con un acquirente o un nuovo inquilino, piuttosto che scoprirlo a ridosso della firma.

Anche l'agenzia immobiliare, quando segue la vendita o l'affitto, di solito verifica questo aspetto prima di pubblicare l'annuncio: meglio arrivarci già con la situazione chiara.

Serve un nuovo APE per vendere casa?

Se l'APE esistente è ancora entro i dieci anni e nel frattempo non ci sono stati interventi che ne cambiano la validità, si allega quello già in possesso. Se invece è scaduto o non più valido per i motivi visti sopra, va rifatto prima del rogito: è un documento obbligatorio da consegnare al momento della vendita.

A doverlo fornire è chi vende: per questo conviene verificarne la validità con anticipo, non quando l'acquirente è già pronto a firmare.

Serve un nuovo APE per un nuovo contratto di affitto?

Sì, se non esiste un APE valido sull'immobile o se quello esistente è scaduto: anche per l'affitto l'attestato va allegato al contratto. Se invece l'APE è ancora valido e la situazione dell'immobile non è cambiata, lo stesso attestato si può riutilizzare per un nuovo inquilino.

Anche per gli affitti brevi la logica non cambia: quello che conta è la validità dell'attestato già esistente sull'immobile, non il tipo di contratto che si stipula.

E se rinnovo lo stesso contratto con lo stesso inquilino?

Di norma no, se l'APE è ancora valido e nulla è cambiato nell'immobile: il rinnovo di un contratto in corso, senza cambio di inquilino, non richiede automaticamente un nuovo attestato. Va comunque verificato che l'APE esistente non sia nel frattempo scaduto.

Se invece qualcosa è cambiato, per esempio perché nel frattempo è stato fatto un intervento sull'immobile, la situazione va rivalutata come per qualsiasi altro rinnovo.

Un APE va rifatto dopo una ristrutturazione?

Dipende da cosa cambia: una ristrutturazione che incide sulla prestazione energetica dell'edificio, per esempio un intervento sull'involucro o sugli impianti, rende necessario un nuovo attestato che rifletta la nuova situazione. Un rinnovo puramente estetico, che non tocca isolamento e impianti, in genere non lo richiede.

Anche la sostituzione degli infissi o un intervento di isolamento termico rientrano tra i casi che possono cambiare la prestazione energetica dichiarata: vanno valutati con lo stesso criterio di qualsiasi altro intervento sull'involucro.

E dopo la sostituzione della caldaia?

Anche qui dipende dal tipo di intervento: una sostituzione che cambia in modo sostanziale l'impianto, per esempio il passaggio a una tecnologia diversa, incide sulla prestazione energetica dichiarata e in genere richiede l'aggiornamento dell'attestato. Una sostituzione a parità di tecnologia va comunque valutata caso per caso, verificando cosa prevede la normativa in vigore al momento dell'intervento.

In ogni caso, la nuova caldaia va comunque registrata nel libretto di impianto: è un adempimento distinto dall'APE, ma collegato, perché è proprio da lì che si verifica se i controlli periodici sono stati rispettati.

Cosa rischio se uso un APE scaduto o non valido?

Un attestato scaduto o non più valido, allegato a un rogito o a un contratto di affitto, espone a un documento formalmente incompleto: è una delle verifiche che notaio e agenzia fanno prima di chiudere l'operazione.

Non è solo una questione formale: un attestato scaduto riporta anche dati di prestazione energetica che potrebbero non corrispondere più alla situazione reale, soprattutto se nel frattempo l'immobile è cambiato. Ecco un riepilogo dei casi più comuni.

Per capire come leggere la classe energetica riportata sull'attestato, quando è già in tuo possesso, abbiamo dedicato un articolo a parte su come leggere l'APE.