Classe energetica a Roma: come si legge l'APE e come migliorarla

Cos'è la classe energetica di un immobile?

È l'indicatore, dalla A4 alla G, che descrive quanta energia consuma un edificio per riscaldarlo, raffrescarlo e produrre l'acqua calda, rispetto a un edificio di riferimento con le stesse caratteristiche. È il dato principale che riportiamo nei nostri certificati energetici, insieme ai dati dell'immobile e ai consigli per migliorarla.

Più la classe è vicina alla A, minori sono i consumi stimati dell'edificio; più si avvicina alla G, maggiori sono le dispersioni e i consumi previsti.

La classe non descrive solo l'edificio nel suo insieme: per i condomini viene calcolata anche a livello di singola unità immobiliare, tenendo conto della posizione dell'appartamento, dell'esposizione e degli impianti che lo riguardano direttamente.

Come sono organizzate le classi, da A4 a G?

Le classi energetiche vanno dalla A4, la migliore, alla G, la più bassa, e descrivono in modo sintetico il livello di prestazione energetica di un edificio.

Questa tabella serve soprattutto a farsi un'idea prima di leggere il proprio attestato: la lettera da sola dice poco, il confronto con le classi vicine aiuta a capire quanto margine di miglioramento esiste davvero.

Perché tanti edifici storici di Roma sono in classe bassa?

Gli edifici costruiti tra gli anni Sessanta e Settanta, molto diffusi a Roma, sono nati in un periodo in cui le norme sul risparmio energetico non esistevano ancora: pareti senza isolamento, infissi datati e impianti di riscaldamento centralizzati poco efficienti sono la regola, non l'eccezione. Non è un giudizio sulla qualità costruttiva dell'epoca, ma la conseguenza di criteri energetici che allora non venivano nemmeno considerati.

Per questo, quando prepariamo un attestato su un palazzo di questo tipo, la classe G o F non è una sorpresa: è quasi la norma, salvo interventi di riqualificazione fatti nel tempo.

Va detto anche che una classe bassa non è un giudizio sull'abitabilità dell'immobile: un appartamento in classe G può essere perfettamente vivibile, semplicemente consuma di più per mantenere lo stesso comfort di uno in classe migliore.

Cosa guarda davvero un tecnico per assegnare la classe?

La classe energetica nasce dal confronto tra il fabbisogno di energia dell'edificio, calcolato secondo i criteri del D.Lgs. 192/2005 e delle linee guida del DM 26 giugno 2015, e un edificio di riferimento con le stesse caratteristiche geometriche. Il tecnico rileva l'involucro, gli infissi, l'impianto di riscaldamento e, se presenti, quelli di raffrescamento e produzione di acqua calda.

Per questo un sopralluogo accurato conta più di ogni altra cosa: la classe che risulta sulla carta deve corrispondere a quello che l'edificio è davvero, non a una stima approssimativa.

Contano anche dettagli che a un occhio non tecnico sfuggono facilmente, come lo spessore reale delle murature, il tipo di vetro degli infissi o l'anno di installazione della caldaia: sono questi dati, raccolti durante il sopralluogo, a fare la differenza tra un attestato preciso e uno approssimativo.

Quali interventi migliorano la classe energetica?

Non tutti gli interventi hanno lo stesso peso: alcuni incidono molto sul risultato finale, altri lo migliorano in modo più marginale.

Conviene sempre puntare alla classe più alta?

Non necessariamente: passare da una classe G a una F o E, con interventi mirati come il cappotto o un nuovo generatore di calore, spesso ha un rapporto tra spesa e beneficio più interessante rispetto a inseguire una classe A su un edificio che nasce con vincoli strutturali importanti. La scelta dipende dall'obiettivo, vendere, affittare o semplicemente vivere meglio nell'immobile, non da un traguardo assoluto uguale per tutti.

Su un palazzo storico del centro di Roma, per esempio, alcuni interventi possono essere limitati da vincoli architettonici: in quei casi valutiamo insieme quali migliorie sono davvero realizzabili, prima di parlare di quale classe si può realisticamente raggiungere.

Anche il contesto condominiale incide sulla scelta: un intervento sull'involucro comune, come il cappotto, richiede una decisione collettiva, mentre un intervento sull'impianto della singola unità dipende solo da chi possiede quell'appartamento.

Serve rifare l'APE dopo un intervento di miglioramento?

Sì: l'attestato fotografa la situazione al momento del sopralluogo, quindi dopo un intervento che cambia le prestazioni energetiche, come un cappotto o un nuovo impianto, va rifatto per far risultare la classe realmente raggiunta. Un APE vecchio, riferito alla situazione precedente ai lavori, non è più uno strumento affidabile.

Quando vale la pena rifarlo lo abbiamo trattato anche nell'articolo su quando l'APE è davvero obbligatorio, per i casi di vendita, affitto e altre situazioni ricorrenti.

Un errore che vediamo spesso è allegare a un annuncio di vendita un attestato vecchio di anni, magari precedente a una ristrutturazione: oltre a non essere corretto, comunica al potenziale acquirente una classe peggiore di quella reale, con l'effetto opposto a quello sperato.

La classe energetica incide sul valore di un immobile?

Sì, ormai è un elemento che compratori e agenzie guardano insieme a zona, metratura e stato dell'immobile: una classe migliore comunica consumi più bassi e minori interventi da fare, mentre una classe G viene spesso considerata dall'acquirente nel margine di trattativa.

Per chi possiede un immobile in classe bassa a Roma, conviene valutare gli interventi possibili prima di mettere in vendita, non necessariamente per rifare tutto, ma per capire quali migliorie hanno un rapporto costo-beneficio interessante rispetto al mercato della zona.

Anche in affitto la classe energetica pesa sempre di più nelle scelte di chi cerca casa, soprattutto per i costi delle utenze: un immobile in classe migliore si presenta con un argomento in più, indipendentemente dalla zona in cui si trova.