Condono edilizio a Roma: le tre leggi del 1985, 1994 e 2003

Quali sono le tre leggi di condono edilizio?

Sono la legge 47 del 1985, la legge 724 del 1994 e la legge 326 del 2003: tre condoni approvati in momenti diversi, ognuno riferito alle opere abusive realizzate entro una data precisa. La definizione di una pratica di condono parte sempre dal capire a quale di queste tre leggi fa riferimento il tuo fascicolo.

Le distinguiamo così, in sintesi, prima di entrare nel dettaglio di ciascuna nei paragrafi successivi.

Conoscere la legge giusta non è solo un dettaglio storico: cambia i documenti da cercare in archivio, il modo in cui è stata calcolata l'oblazione e, a volte, anche la possibilità stessa di considerare l'opera condonata.

Cosa copriva la legge 47 del 1985?

È stata la prima legge di condono edilizio della storia italiana, e riguardava una platea molto ampia di situazioni: opere realizzate senza alcun titolo, in difformità totale o parziale rispetto a un titolo esistente, purché completate entro il 1° ottobre 1983.

Ha introdotto per prima l'iter che poi le altre due leggi hanno ripreso: domanda di condono, pagamento dell'oblazione, versamento degli oneri concessori e, alla fine, il rilascio della concessione in sanatoria.

Proprio per l'ampiezza della platea coperta, molte pratiche del 1985 riguardano interi edifici o porzioni consistenti di essi, non solo piccoli abusi interni: è la legge che troviamo più spesso alla base dei fascicoli più datati negli archivi di Roma Capitale.

Cosa cambia con la legge 724 del 1994?

Si rivolgeva a chi non aveva ancora sanato con la prima legge, oppure a chi aveva realizzato nuove opere abusive tra il 1983 e il 1993. Molti Comuni, Roma compresa, si sono trovati con le domande del 1994 accumulate sopra quelle del 1985 ancora da lavorare.

Le regole di fondo restano simili alla prima legge, ma con termini di presentazione e modalità di calcolo dell'oblazione proprie di questa seconda sanatoria: per questo, individuare a quale legge fa riferimento una pratica ferma è il primo passo prima di andare avanti.

Anche il calcolo dell'oblazione, cioè la somma dovuta per accedere alla sanatoria, segue criteri propri di questa legge, diversi da quelli della prima: un aspetto che verifichiamo sempre quando recuperiamo un fascicolo del 1994, per non confondere gli importi con quelli di un condono diverso.

Cosa ha introdotto la legge 326 del 2003?

È il condono più recente, con una platea di opere sanabili più ristretta rispetto alle prime due leggi, in particolare per gli ampliamenti e per gli immobili soggetti a vincoli. In più, questa legge ha lasciato alle Regioni la possibilità di disciplinarne l'applicazione con proprie norme, quindi non tutte le Regioni hanno recepito il condono del 2003 nello stesso modo.

Per una pratica del 2003 verifichiamo sempre anche la normativa regionale del Lazio, non solo la legge nazionale: è un passaggio che spesso viene saltato, e che invece incide su cosa è davvero condonabile.

Non è raro, per le pratiche di quest'ultima legge, che il fascicolo comunale sia ancora in fase di istruttoria dopo tutti questi anni: un'attesa che, di per sé, non significa che la pratica sia stata respinta.

Perché a Roma tante pratiche restano ancora aperte?

Perché gli archivi comunali con le domande di condono, soprattutto quelle più vecchie, sono enormi, e molte pratiche non sono mai state concluse formalmente: manca la concessione in sanatoria, o restano oneri da conguagliare che nessuno ha più sollecitato negli anni.

Negli anni, cambi di indirizzo degli eredi, vendite dell'immobile senza verificare lo stato della pratica e archivi comunali solo parzialmente digitalizzati hanno contribuito a lasciare indietro migliaia di fascicoli, a Roma come nei Comuni della provincia.

A questo si aggiunge un fattore molto pratico: molte pratiche riguardano immobili passati di mano più volte, con eredi o nuovi proprietari che non sapevano nemmeno dell'esistenza di una domanda di condono depositata decenni prima dal precedente proprietario.

Capita anche che una pratica risulti presentata ma mai istruita dagli uffici comunali, per carenza di personale o per il volume enorme di domande arrivate in pochi mesi dopo l'approvazione di ciascuna legge: in questi casi il fascicolo esiste, ma nessuno lo ha mai lavorato fino in fondo.

Come si capisce a quale legge fa riferimento la tua pratica?

Si parte dalla data della domanda, se la conosci, oppure dal fascicolo depositato in Comune, che riporta il riferimento normativo. Abbiamo dedicato un articolo a questo passaggio, con i segnali che aiutano a orientarsi prima ancora di richiedere l'accesso agli atti: lo trovi nell'articolo su come capire a che punto è una pratica ferma.

Una volta individuata la legge di riferimento, sappiamo già quali documenti cercare e come è stata calcolata l'oblazione all'epoca.

Anche una vecchia planimetria o una vecchia visura, se conservate in famiglia, possono contenere indizi utili: un riferimento normativo riportato a margine, o una data di presentazione annotata a mano, che aiutano a restringere la ricerca prima ancora di rivolgersi al Comune.

Cosa cambia in pratica se la tua domanda è del 1985 invece che del 2003?

Cambiano soprattutto i margini di manovra: le opere condonabili con la prima legge erano più numerose di quelle ammesse dalla terza, quindi una domanda del 1985 spesso riguarda situazioni che oggi, con la legge del 2003, non sarebbero condonabili allo stesso modo.

Cambia anche il tipo di verifica che facciamo sul fascicolo: più la legge è recente, più i vincoli da controllare sono stringenti, in particolare su cubature e aree sottoposte a tutela.

Per questo, davanti a una pratica ferma, non ci limitiamo a leggere la legge di riferimento: verifichiamo anche come quella legge specifica si applicava al tipo di immobile e alla zona in cui si trova, perché le eccezioni non sono rare.

Anche gli oneri concessori, cioè le somme dovute al Comune oltre all'oblazione, sono stati calcolati con criteri diversi da una legge all'altra: un altro motivo per non applicare meccanicamente le regole di un condono a una pratica che invece fa riferimento a un'altra legge.

Conviene sempre concludere un condono aperto?

Nella maggior parte dei casi sì, soprattutto se pensi a vendere l'immobile: un condono mai concluso può bloccare il rogito, proprio come una planimetria catastale difforme non sanata. Le due situazioni, tra l'altro, spesso vanno insieme: un condono mai concluso in Comune lascia quasi sempre una difformità anche in catasto.

Prima di decidere come muoverti, verifichiamo il fascicolo e ti diciamo con chiarezza cosa manca per chiudere la pratica.