APE per affitti brevi a Roma: serve comunque l'attestato?

In quali affitti brevi serve l’APE?

Serve nella generalità dei contratti di locazione, comprese le locazioni turistiche, e l’indice di prestazione energetica va indicato anche negli annunci: la logica di fondo, spiegata nel dettaglio nell’articolo generale sull’obbligo dell’APE, vale anche per gli affitti brevi. Qui ci concentriamo su cosa cambia quando la locazione è di pochi giorni.

Vale sia per l’appartamento affittato per l’intera stagione turistica sia per quello proposto weekend dopo weekend sullo stesso portale: cambia la frequenza delle prenotazioni, non l’obbligo che riguarda l’immobile nel suo complesso.

Cosa cambia rispetto a un affitto tradizionale?

La differenza non è nell’obbligo in sé, ma nella durata del contratto e nel canale con cui l’immobile viene proposto: un affitto tradizionale ha un contratto registrato di lunga durata, un affitto breve può cambiare inquilino ogni pochi giorni tramite un portale online. L’obbligo dell’attestato resta legato all’immobile, non al singolo soggiorno.

C’è anche una differenza pratica: in un affitto tradizionale l’attestato lo richiede di solito una sola volta il proprietario, mentre in un affitto breve gestito su più portali capita di doverlo indicare più volte, in annunci diversi con testi diversi. La classe energetica indicata deve però essere sempre la stessa, perché descrive l’immobile, non l’annuncio.

Gli annunci di affitto breve devono indicare la classe energetica?

Sì, quando l’attestato è previsto, l’indice di prestazione energetica va indicato anche nell’annuncio, come per qualsiasi altra locazione. È un dettaglio che molti proprietari alle prime armi con gli affitti brevi non conoscono, e che invece rientra tra gli obblighi da rispettare fin dalla pubblicazione.

Capita spesso che chi gestisce più annunci sugli stessi portali dimentichi di aggiornare la classe energetica dopo un lavoro di efficientamento, lasciando indicato un dato ormai superato: un errore che conviene correggere appena l’attestato viene rifatto.

Quali sono le eccezioni per le locazioni turistiche?

Esistono alcuni casi in cui la normativa prevede un’esenzione per le locazioni turistiche di durata molto breve, legata anche alla presenza o meno di impianti di climatizzazione fissi nell’immobile: sono condizioni specifiche, da verificare puntualmente prima di escludere l’obbligo. Non conviene mai dare per scontato che una locazione breve sia automaticamente esente.

Anche quando un’eccezione sembra applicabile, consigliamo sempre di verificarla con un tecnico prima di escluderla: un errore di valutazione su questo punto, scoperto durante un controllo, comporta le stesse conseguenze previste per chi affitta senza attestato quando invece era dovuto.

Cosa rischia chi affitta senza APE, quando è dovuto?

Le stesse conseguenze previste per una locazione tradizionale: l’assenza dell’attestato dove obbligatorio espone a sanzioni ed è un’irregolarità che può emergere in un controllo. Con gli affitti brevi il rischio aumenta perché spesso il proprietario gestisce l’immobile da solo, senza il supporto di un’agenzia che gli ricorda gli adempimenti.

A differenza di un’agenzia immobiliare, che segue più pratiche insieme e ha per abitudine di verificarle, chi gestisce da solo pochi appartamenti in affitto breve rischia di accorgersene solo quando è troppo tardi, per esempio durante un controllo o una segnalazione.

Gli annunci sui portali di affitti brevi richiedono l’APE?

I portali di affitti brevi non sostituiscono l’obbligo di legge: anche se la piattaforma non chiede esplicitamente l’attestato in fase di pubblicazione, resta comunque un obbligo verso l’Agenzia delle Entrate e verso chi effettua i controlli, indipendentemente da cosa richiede il portale.

Alcuni portali, negli ultimi anni, hanno iniziato a chiedere di caricare l’attestato tra i documenti dell’annuncio: un’evoluzione che semplifica i controlli, ma che non cambia la sostanza dell’obbligo, esistente anche prima che i portali lo richiedessero esplicitamente.

Cosa cambia se la casa è a Roma?

A Roma il mercato degli affitti brevi è molto attivo, soprattutto nelle zone turistiche e in alcuni quartieri centrali: proprio per questo i controlli sono più frequenti e conviene avere la documentazione in regola fin dal primo annuncio, senza aspettare la prima richiesta di verifica.

Nei quartieri con più turismo, un annuncio con la classe energetica indicata correttamente è anche un piccolo elemento di serietà agli occhi di chi prenota, oltre che un obbligo di legge da rispettare.

Come si ottiene l’APE per una casa vacanza?

Il percorso è lo stesso di un attestato ordinario: sopralluogo, calcolo della classe energetica, deposito nel catasto energetico regionale e consegna del documento. Non cambia perché l’immobile viene usato per affitti brevi invece che come abitazione stabile.

Se gestisci più appartamenti nello stesso palazzo, conviene organizzare i sopralluoghi insieme, per ridurre i tempi complessivi: te lo proponiamo quando il caso lo permette, così l’attestato di ogni unità è pronto negli stessi giorni.

Anche se stai valutando di iniziare da poco con gli affitti brevi, conviene verificare la situazione energetica dell’immobile prima del primo annuncio, invece che rincorrere l’adempimento dopo le prime prenotazioni: parti già in regola, senza doverti fermare a metà stagione per sistemare un documento mancante.