CILA e SCIA a Roma: la differenza con 5 lavori di casa, dal bagno al soppalco

Cos’è la differenza tra CILA e SCIA?

La CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, si presenta per gli interventi edilizi minori, quelli che non toccano la struttura dell’edificio e non aumentano la superficie utile. La SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività, serve invece per interventi più consistenti, come una ristrutturazione che modifica i prospetti o incide in modo rilevante sulla distribuzione degli spazi.

In entrambi i casi i lavori possono partire dalla presentazione, senza attendere un’autorizzazione preventiva, ma con la SCIA il Comune ha un termine per verificare la pratica ed eventualmente intervenire. Sono comunicazioni previste dal Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001): la scelta tra le due dipende dall’intervento, non da quanto è grande il cantiere.

A Roma la pratica si presenta allo Sportello Unico per l’Edilizia del Municipio in cui si trova l’immobile, con la modulistica di Roma Capitale: nei Comuni della provincia cambiano moduli e tempi, e dallo studio di Roma Prati seguiamo entrambi i casi.

Rifare il bagno: basta la CILA?

Nella maggior parte dei casi sì. Cambiare rivestimenti, sanitari e impianti senza spostare pareti né alterare gli scarichi rientra spesso nella manutenzione ordinaria o straordinaria, con CILA quando l’intervento comporta modifiche non strutturali agli impianti.

Se invece il bagno cambia posizione, o lo scarico si sposta verso un’altra colonna, la pratica va valutata caso per caso: cambia la distribuzione interna, e va verificato anche cosa prevede il regolamento edilizio del Municipio.

Rinnovare la cucina: quando serve la CILA?

Anche qui la CILA copre la maggior parte dei casi: nuovi impianti elettrici e idraulici, allacci per elettrodomestici, rivestimenti. Il punto di attenzione è lo spostamento del punto gas o dello scarico, che va comunicato e asseverato da un tecnico anche quando il lavoro sembra piccolo.

Un errore comune è pensare che, trattandosi “solo” di una cucina, non serva nessuna pratica: senza CILA, un controllo successivo può far emergere un’irregolarità anche su un lavoro concluso da anni.

Demolire o costruire un tramezzo: che pratica serve?

Spostare o togliere una parete divisoria non portante, per unire due stanze o crearne una nuova, richiede in genere la CILA: cambia la distribuzione interna dell’appartamento ma non la struttura dell’edificio.

Il tramezzo va sempre verificato prima di essere toccato: quello che sembra un semplice divisorio può avere in realtà una funzione diversa da quella che appare, e la valutazione la fa un tecnico sul posto, non a occhio dal cliente.

Realizzare un soppalco: CILA o qualcosa di più?

Qui la CILA di solito non basta. Un soppalco che crea nuova superficie utile abitabile aumenta il carico urbanistico dell’immobile, e questo tipo di intervento richiede in genere la SCIA, quando non il permesso di costruire, a seconda di quanto è ampio e di cosa prevede lo strumento urbanistico del Comune.

È uno dei lavori dove vediamo più errori di valutazione: c’è chi lo considera un semplice arredo interno, ma per l’urbanistica è superficie in più, e come tale va dichiarata fin dall’inizio.

Aprire una porta in un muro portante: basta il titolo edilizio?

No. Un muro portante è una struttura dell’edificio, non un divisorio: aprire un varco richiede, oltre alla pratica edilizia (di solito SCIA), anche una verifica strutturale specifica, con un deposito dedicato alle opere che riguardano la struttura.

È il lavoro più delicato dei cinque, perché unisce due pratiche diverse: quella urbanistica e quella strutturale. Le seguiamo insieme, così il varco viene aperto in sicurezza e la pratica risulta completa su entrambi i fronti.

Chi firma la CILA o la SCIA?

Entrambe richiedono l’asseverazione di un tecnico abilitato, per esempio un geometra, che si assume la responsabilità di dichiarare la conformità dell’intervento alle norme urbanistiche ed edilizie. Non sono moduli che il proprietario può compilare da solo: servono un sopralluogo e una verifica tecnica prima della firma.

Per gli interventi che toccano parti strutturali, come l’apertura nel muro portante, alla firma del tecnico edilizio si affianca anche quella relativa al deposito strutturale, con un iter e delle competenze in parte diverse.

Cosa succede se presento la pratica sbagliata?

Un lavoro fatto senza la comunicazione giusta resta un’irregolarità, anche a distanza di anni: emerge in genere al momento di vendere, di fare un altro intervento nello stesso ambiente o durante un controllo. Va sanata prima possibile, con tempi che dipendono da quanto tempo è passato e da cosa prevede il Municipio competente.

Presentare una CILA quando serviva una SCIA, o viceversa, è un errore che si vede subito allo sportello unico: meglio far valutare l’intervento prima di iniziare, non dopo che il cantiere è già chiuso.

Come si decide quale pratica presentare?

Si parte sempre dal progetto reale, non dal nome del lavoro: due bagni “uguali” possono richiedere pratiche diverse se uno sposta lo scarico e l’altro no. Valutiamo l’intervento, verifichiamo cosa prevede il Municipio di competenza e prepariamo la comunicazione corretta prima che tu apra il cantiere.

Quali documenti servono per presentare una CILA o una SCIA?

Per entrambe le pratiche il tecnico prepara gli elaborati grafici dello stato attuale e dello stato di progetto, una relazione tecnica che descrive l’intervento e l’asseverazione di conformità alle norme urbanistiche ed edilizie. A questi si aggiungono la documentazione catastale dell’unità, cioè visura e planimetria aggiornate, e il titolo che attesta la disponibilità dell’immobile.

• Elaborati grafici e relazione tecnica: li prepara il tecnico incaricato, dopo il sopralluogo.
• Visura e planimetria catastale: le recuperiamo noi per via telematica, verificando che corrispondano allo stato reale prima di allegarle.
• Titolo di proprietà o disponibilità dell’immobile: lo fornisce il proprietario, oppure chi ha in corso un contratto che consente l’intervento, con il consenso scritto del proprietario.
• Consenso condominiale: serve solo se l’intervento riguarda parti comuni, per esempio uno scarico che attraversa un altro appartamento.
• Documentazione fotografica dello stato dei luoghi: accompagna l’asseverazione e aiuta a ricostruire la situazione di partenza in caso di controlli successivi.

Per l’apertura in un muro portante si aggiunge il fascicolo per il deposito strutturale, con i calcoli e gli elaborati specifici richiesti per le opere che riguardano la struttura dell’edificio.

Quanto tempo ci vuole tra il sopralluogo e l’inizio dei lavori?

Per la CILA il tempo tecnico è quello della raccolta dei documenti e della redazione degli elaborati: per un intervento semplice, come un rifacimento bagno senza spostamenti, di norma bastano pochi giorni tra sopralluogo e presentazione. Il cantiere può partire dalla data di presentazione, ma solo dopo l’asseverazione del tecnico.

Per la SCIA il tempo del tecnico è simile, ma si aggiunge il termine di legge di trenta giorni durante cui il Comune può verificare la pratica e chiedere eventuali integrazioni, come previsto dall’articolo 23 del Testo Unico dell’Edilizia. Anche in questo caso i lavori possono iniziare dalla presentazione, non dopo i trenta giorni di verifica.

Quando serve anche il deposito strutturale, come per l’apertura in un muro portante, i tempi si allungano perché si aggiunge l’iter dedicato alle opere strutturali, con la sua documentazione e le sue verifiche.

Da cosa dipende il costo di una CILA o di una SCIA?

Il costo complessivo tiene insieme più voci: l’onorario del tecnico per sopralluogo, elaborati e asseverazione, i diritti di segreteria e istruttoria dovuti al Comune, ed eventuali spese per il deposito strutturale quando l’intervento riguarda una parte portante. Non diamo mai una cifra prima di aver visto l’intervento reale: te la indichiamo nel preventivo scritto e gratuito, insieme al resto della pratica.

Quello che fa salire la spesa è soprattutto la complessità dell’intervento: una superficie ampia, la presenza di strutture da verificare, una planimetria che non corrisponde più allo stato reale e va sistemata prima di presentare la nuova pratica, o più sopralluoghi necessari per chiarire la situazione. Quello che la tiene bassa è l’opposto: un intervento circoscritto, documenti già in ordine e un immobile senza difformità pregresse. Anche il numero di pratiche precedenti mai chiuse sullo stesso immobile incide, perché prima di intervenire va spesso ricostruita la sua storia edilizia.

CILA e SCIA a Roma, in pratica: cosa cambia tra Prati e la valle dell’Aniene?

A Roma Capitale la pratica si presenta per via telematica allo Sportello Unico per l’Edilizia del Municipio competente, con la modulistica specifica di Roma Capitale: nei palazzi d’epoca di Prati, dove seguiamo molte di queste pratiche, il punto più delicato è quasi sempre la planimetria storica, da confrontare con lo stato reale prima di allegarla alla comunicazione.

Nei Comuni della valle dell’Aniene, dove lo studio segue altrettante pratiche, lo sportello unico ha una propria organizzazione e propri tempi di risposta, anche se le regole nazionali sulla CILA e sulla SCIA restano le stesse. Capita più spesso, in questi Comuni, di lavorare su immobili con planimetrie ancora più datate o mai del tutto aggiornate.