Lavori senza titolo a Roma: la sanatoria edilizia e quanto si paga di sanzione

Cosa vuol dire aver fatto lavori senza titolo edilizio?

Vuol dire che un intervento, per esempio l'apertura di un vano porta in un muro portante o lo spostamento di una parete interna, è stato realizzato senza la CILA, la SCIA o il permesso che sarebbero serviti. È una situazione più comune di quanto sembri, spesso ereditata da un vecchio proprietario o scoperta solo al momento di vendere casa a Roma.

Non tutti i lavori senza titolo sono uguali: cambia molto se l'intervento riguarda solo la distribuzione interna o se ha toccato la struttura dell'edificio, e questo incide sul percorso di regolarizzazione da seguire.

Anche un piccolo cambio di destinazione d'uso, per esempio trasformare un ripostiglio in una cameretta senza modificare la superficie, può rientrare tra i lavori da regolarizzare: non riguarda solo le ristrutturazioni importanti, ma anche interventi che sembrano di poco conto.

Quali percorsi di regolarizzazione esistono?

A seconda di quando è stato fatto il lavoro e di cosa ha modificato, il percorso giusto cambia. Questo è il quadro generale, da verificare sempre sul caso specifico.

Quando basta una CILA tardiva?

Basta una CILA tardiva quando il lavoro fatto senza comunicazione rientra tra quelli che, se presentati prima, avrebbero richiesto solo una CILA: interventi che non toccano la struttura né aumentano il carico urbanistico. La differenza tra CILA e SCIA l'abbiamo già spiegata con alcuni esempi pratici in un altro articolo, e vale anche per capire quale pratica manca in un lavoro già fatto.

Quando serve una SCIA in sanatoria?

Serve quando l'intervento realizzato, per tipo e consistenza, avrebbe richiesto una SCIA se presentato prima dei lavori: un cambio di distribuzione più corposo, oppure un intervento che incide sul carico urbanistico dell'unità. In questo caso la sanatoria richiede la stessa attestazione di conformità prevista per la SCIA ordinaria, oltre alla verifica che l'opera sia conforme sia adesso sia al momento in cui è stata realizzata.

Qualunque sia il percorso, la pratica di sanatoria richiede sempre un tecnico abilitato che verifichi lo stato dei luoghi, confronti quanto realizzato con la documentazione esistente e prepari gli elaborati da depositare al Comune. È un passaggio che non si può affrontare da soli: serve un sopralluogo, un rilievo dello stato reale e, spesso, la ricostruzione della storia urbanistica dell'immobile.

Cosa prevede l'accertamento di conformità (art. 36 e 36-bis)?

L'accertamento di conformità, disciplinato dal Testo Unico dell'edilizia (DPR 380/2001), si può chiedere per le opere che sarebbero state assentibili con un titolo abilitativo e che risultano conformi alla normativa urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda: è la cosiddetta doppia conformità. Se questa condizione manca, l'accertamento non può essere rilasciato e va valutato un percorso diverso.

Il Comune, una volta verificata la doppia conformità, rilascia il titolo in sanatoria dietro pagamento di un'oblazione, il cui importo viene calcolato secondo i criteri previsti dalla normativa e dal regolamento comunale, in base al tipo di intervento.

Se invece la doppia conformità manca, l'accertamento di conformità non può essere concesso: in questi casi l'immobile resta con una difformità che va gestita con altri strumenti, quando esistenti, oppure con l'eventuale demolizione o ripristino dello stato dei luoghi previsto dalla normativa per le opere non sanabili.

Cosa ha cambiato il decreto Salva Casa (DL 69/2024)?

Il decreto Salva Casa, convertito in legge nel 2024, ha modificato alcune regole del Testo Unico dell'edilizia su tolleranze costruttive, cambi di destinazione d'uso e stati legittimi degli immobili. Non è una nuova sanatoria generalizzata, ma una serie di aggiustamenti che possono rendere più semplice regolarizzare alcune situazioni che prima non lo erano.

Proprio perché cambia da caso a caso, ogni pratica di regolarizzazione va verificata alla luce di queste modifiche prima di scegliere il percorso: quello che valeva un paio d'anni fa non è detto che valga ancora allo stesso modo.

Quando si parla invece di condono edilizio?

Si parla di condono quando l'opera rientra in una delle tre finestre temporali previste dalle leggi del 1985, del 1994 o del 2003, e quando per quell'immobile è stata presentata, o andava presentata, una domanda in quei termini. È un percorso diverso dalla sanatoria ordinaria, con regole proprie: se hai il dubbio che sul tuo immobile ci sia una vecchia pratica di condono mai conclusa, come capire a che punto è la pratica lo abbiamo spiegato nel dettaglio in un altro articolo.

La differenza principale rispetto alla sanatoria ordinaria è temporale: il condono riguarda opere realizzate entro le date fissate dalle rispettive leggi, mentre l'accertamento di conformità si può chiedere in qualsiasi momento, purché l'opera sia conforme alla normativa vigente sia oggi sia all'epoca della realizzazione.

Quanto si paga di sanzione per una sanatoria edilizia?

Non diamo una cifra fissa perché non esiste: l'importo dipende dal tipo di intervento, dalla sua consistenza e, in alcuni casi, dall'aumento di valore che l'opera ha dato all'immobile. È il Comune a calcolarlo secondo i criteri della normativa e del proprio regolamento edilizio, e cambia sensibilmente tra un piccolo intervento interno e un ampliamento.

Quello che possiamo fare prima di presentare la pratica è verificare a quale percorso appartiene il tuo caso, così hai un'idea concreta di cosa aspettarti prima di procedere.

Anche il numero di interventi da regolarizzare nello stesso immobile incide sul calcolo complessivo: sanare più opere insieme, in un'unica pratica, è spesso più semplice ed efficiente che affrontarle una alla volta in momenti diversi.

Cosa rischia chi non regolarizza i lavori fatti senza titolo?

Un'irregolarità non sanata resta tale nel tempo e riemerge tipicamente in tre momenti: la vendita dell'immobile, un nuovo intervento nello stesso ambiente, o un controllo da parte del Comune. In tutti e tre i casi, più tempo passa senza regolarizzare, più la pratica rischia di complicarsi, per esempio se nel frattempo sono cambiati altri elementi dell'immobile.

Un'irregolarità non sanata incide anche sulla possibilità di ottenere un mutuo: le banche verificano la conformità edilizia prima di erogare il finanziamento, e un immobile con lavori non regolarizzati può bloccare o rallentare una pratica di mutuo già avviata, oltre a complicare la vendita stessa. Per questo, prima di mettere in vendita o di richiedere un finanziamento, conviene far verificare la regolarità edilizia dell'immobile con calma, non a ridosso della scadenza.