Vendere casa a Roma con un condono aperto: cosa dice il notaio

Cosa vuol dire avere un "condono aperto" su un immobile?

Vuol dire che per quell'immobile è stata presentata, in passato, una domanda di condono edilizio che non risulta mai conclusa con il rilascio della concessione o dell'autorizzazione in sanatoria. È una situazione che a Roma riguarda molti immobili costruiti o modificati negli anni Ottanta e Novanta, spesso senza che i proprietari successivi ne siano del tutto consapevoli.

Il condono resta "aperto" finché il Comune non conclude l'istruttoria: nel frattempo l'immobile si trova in una zona grigia, né del tutto regolare né dichiarato definitivamente abusivo.

Non è raro che il condono aperto riguardi anche immobili passati più volte di proprietà: chi vende oggi potrebbe non essere la persona che ha presentato la domanda originaria, magari decenni fa, e proprio per questo la pratica va ricostruita partendo dagli archivi comunali, non dai soli ricordi di famiglia.

Un condono aperto presuppone che la domanda sia stata presentata nei termini di legge, ma che l'istruttoria non sia mai arrivata a conclusione. Se invece per l'opera realizzata non risulta nessuna domanda, né di condono né di sanatoria ordinaria, la situazione è diversa e va affrontata con gli strumenti previsti per i lavori privi di titolo, non con la chiusura di una pratica già avviata.

Perché il notaio si ferma davanti a un condono aperto?

Perché il notaio, prima di rogitare, deve verificare la regolarità edilizia e urbanistica dell'immobile: senza gli estremi della concessione in sanatoria, o senza un'attestazione che confermi lo stato della pratica, non può riportare nell'atto quello che la legge richiede. Non è un capriccio: è un controllo che tutela sia il venditore sia l'acquirente da contestazioni future.

Cosa controlla il notaio prima del rogito?

Controlla che l'immobile abbia i titoli edilizi necessari, che la planimetria catastale corrisponda allo stato reale, e che eventuali pratiche pregresse, come un condono, risultino concluse con gli estremi del provvedimento. Quando manca uno di questi elementi, di solito chiede al venditore di sanare la posizione prima di fissare una data, oppure di ottenere almeno un'attestazione tecnica sullo stato della pratica.

Controlla anche che gli estremi della domanda di condono, quando esiste, siano coerenti con quanto riportato nella provenienza dell'immobile e nei passaggi di proprietà successivi: un'incongruenza tra questi dati è un altro segnale che la posizione va approfondita prima della firma.

Si può vendere comunque una casa con un condono aperto?

Dipende dallo stato della pratica: se il condono è stato presentato nei termini e servono solo integrazioni o il pagamento di oneri residui, spesso si riesce a chiuderlo in tempo per il rogito. Se invece mancano elementi sostanziali, come prove del pagamento delle prime rate o della presentazione della domanda originaria, il notaio e le parti devono valutare insieme come procedere, anche rimandando la data.

Un condono aperto incide sulla trattativa di vendita?

Nella pratica sì, perché un acquirente informato tende a chiedere garanzie o tempi diversi quando sa che la regolarità edilizia non è ancora del tutto definita. Alcune trattative si concludono comunque, prevedendo che la chiusura del condono avvenga entro la data del rogito o subito dopo, con le tutele che notaio e parti concordano nell'atto.

Segnalarlo fin dalle prime fasi della trattativa, invece di scoprirlo a ridosso della firma, aiuta a mantenere la fiducia tra le parti e a evitare che l'intera vendita salti per una sorpresa dell'ultimo momento. È un'informazione che prima o poi emerge comunque, meglio dirla subito che a un passo dal rogito.

Come si risolve la situazione, passo per passo?

Il percorso per sbloccare un condono aperto segue alcuni passaggi, che seguiamo dal lato tecnico mentre il notaio prepara l'atto.

1. Verifica dello stato della pratica

   Recuperiamo il fascicolo in archivio comunale per capire a che punto è rimasta la domanda di condono.

2. Integrazione della documentazione

   Prepariamo gli elaborati o i documenti mancanti richiesti dal Comune per proseguire l'istruttoria.

3. Calcolo e versamento degli oneri residui

   Verifichiamo se restano oneri o oblazione da versare e ne curiamo il pagamento.

4. Rilascio o attestazione per il notaio

   Otteniamo la concessione in sanatoria, oppure un'attestazione idonea a far procedere il rogito.

L'elenco completo dei documenti che di solito servono per chiudere una pratica di condono lo trovi nell'articolo dedicato a come chiudere un condono e ottenere la concessione in sanatoria mai rilasciata: qui ci siamo concentrati sul percorso specifico legato a una vendita già in corso.

Quanto tempo serve per chiudere la pratica prima del rogito?

Dipende da quanto materiale manca e dai tempi di risposta del Comune, che non controlliamo direttamente. Una pratica con documentazione quasi completa si può sbloccare in tempi più contenuti di una con lacune importanti o con più passaggi amministrativi da recuperare.

Anche la completezza dell'archivio storico del Comune incide: alcuni fascicoli più datati richiedono più tempo solo per essere recuperati e consultati, prima ancora di poter valutare cosa manca per chiudere la pratica.

Cosa fare se la data del rogito è già fissata e vicina?

La prima cosa da fare è informare subito il notaio e chi segue la pratica tecnica, senza aspettare gli ultimi giorni utili: più margine c'è, più opzioni restano aperte, dalla richiesta di un'attestazione provvisoria fino, se necessario, allo spostamento della data. Rimandare la comunicazione di qualche settimana è spesso quello che trasforma una pratica gestibile in una corsa contro il tempo.

Anche l'acquirente ha un ruolo in questi casi: sapere per tempo che la pratica di condono è in corso di chiusura permette di valutare insieme al proprio notaio le tutele da inserire nell'atto, invece di trovarsi a decidere tutto all'ultimo momento.

Chi si occupa di cosa: notaio, Comune e tecnico?

Il notaio verifica la regolarità dell'atto e redige il rogito, il Comune istruisce e conclude la pratica di condono, e il tecnico segue il fascicolo, prepara le integrazioni e fa da tramite con l'ufficio. Sono tre ruoli distinti che, quando comunicano bene tra loro, permettono di arrivare al rogito senza sorprese dell'ultimo minuto.

Nella pratica, lo scambio di informazioni tra questi tre soggetti è continuo: il tecnico aggiorna il notaio sullo stato di avanzamento, e il notaio comunica al tecnico eventuali richieste specifiche legate alla data del rogito o alle condizioni concordate tra le parti. Una buona comunicazione tra questi ruoli, fin dalle prime settimane, è spesso ciò che fa la differenza tra un rogito puntuale e uno rimandato più volte.

Se non sai ancora a che punto è la pratica sul tuo immobile, come capire a che punto è ferma è il primo passo da fare, prima ancora di fissare una data con l'acquirente.