Condono edilizio nella Legge di Bilancio 2027: cosa si sa oggi e come verificare la posizione urbanistica dell'immobile

Esiste un condono edilizio nella Legge di Bilancio 2027?

Non ancora. Non esiste un testo ufficiale, e nemmeno una proposta di legge già formalizzata, per inserire un condono edilizio nella Legge di Bilancio 2027: la misura figura unicamente come dossier politico, aperto nel confronto tra Governo e Parlamento. Finché quel testo non c’è, non c’è nulla da presentare.

La distinzione conta. Un condono esiste quando esiste una legge che lo prevede, con una data limite, requisiti e termini di presentazione della domanda. Un dossier politico, per quanto discusso, non produce nessuno di questi effetti e non fa correre nessuna scadenza.

Perché si torna a parlare di una sanatoria edilizia?

Perché il patrimonio immobiliare italiano è datato e attraversato da micro-abusi accumulati nei decenni: un tramezzo spostato, una finestra modificata, una veranda chiusa. Sono difformità piccole nella sostanza ma pesanti negli effetti, e per lo Stato una sanatoria significherebbe entrate immediate e certe, attraverso il versamento di sanzioni e oneri di urbanizzazione.

Sono lavori eseguiti spesso in buona fede, in epoche in cui la pratica edilizia non veniva percepita come obbligatoria per ogni intervento. Il problema emerge decenni dopo, quando l’immobile va venduto, ipotecato o ristrutturato con una detrazione.

Il punto che fa la differenza è questo: una difformità non resta un fatto privato, si manifesta appena l’immobile entra in un’operazione che richiede la conformità dei documenti.

Cos’è la doppia conformità e perché ha reso difficile regolarizzare?

La doppia conformità è il requisito che la normativa tradizionale chiede per sanare un’opera: l’intervento deve risultare conforme sia alle norme in vigore quando è stato realizzato, sia a quelle in vigore nel momento in cui si presenta la domanda di sanatoria. È la ragione per cui gran parte dei micro-abusi dei decenni passati è rimasta impossibile da regolarizzare.

Il Decreto Salva Casa ha iniziato ad alleggerire e a superare questo requisito per alcune categorie di difformità di minore entità, aprendo una strada che prima non c’era. Per gli interventi complessi, invece, la normativa vigente non offre ancora una soluzione definitiva: è da qui che nasce la pressione per una sanatoria più ampia.

Quali ipotesi sono in discussione per la manovra 2027?

Le direttrici in discussione sono tre, e nessuna è stata tradotta in una norma: la riapertura del terzo condono, quello della legge 326/2003; la definizione delle pratiche arretrate dei tre condoni già esistenti; e il richiamo a integrazioni già proposte nella manovra precedente. Conviene distinguerle, perché avrebbero conseguenze molto diverse.

La seconda direttrice è quella che riguarda più direttamente chi ha già una pratica aperta. Se non sai a quale delle tre leggi di condono fa riferimento il tuo fascicolo, è il primo dato da chiarire, con o senza una norma nuova.

Cosa dovrebbe stabilire un eventuale testo, e chi avrebbe l’ultima parola?

L’ultima parola spetterebbe alle Regioni, perché l’edilizia è materia a competenza concorrente: anche se un emendamento sul condono venisse inserito e approvato nella Legge di Bilancio 2027, sarebbero poi le singole Regioni a decidere come e in che misura applicarlo sul proprio territorio.

È lo stesso meccanismo che ha reso il condono del 2003 diverso da Regione a Regione, e che spiega perché una riapertura non arriverebbe uguale per tutti.

Sono i tre punti su cui si misura la portata reale di una sanatoria: senza una data limite non si sa chi rientra, senza l’elenco delle tipologie non si sa cosa è ammesso, e senza le regole sui vincoli restano fuori proprio gli immobili più delicati.

Cosa blocca davvero una difformità non regolarizzata?

Blocca le tre operazioni per cui serve la conformità dei documenti. La compravendita, perché notai e acquirenti non procedono al trasferimento senza la regolarità degli atti. Il mutuo, perché gli istituti di credito rifiutano finanziamenti e perizie su immobili con difformità. E i bonus edilizi, perché gli abusi ostacolano detrazioni e agevolazioni fiscali.

Aspettare, poi, non congela la situazione: la complica. Più passa il tempo, più diventa difficile ricostruire la storia dell’immobile, rintracciare chi realizzò i lavori, recuperare ricevute e planimetrie d’epoca.

Se l’obiettivo è vendere, il punto è tutto qui: cosa dice il notaio davanti a un condono aperto non cambia perché in Parlamento si discute di una sanatoria.

Una verifica fatta oggi serve comunque: se una sanatoria arriverà, ti troverà pronto; se non arriverà, ti ha già risolto il problema.

Come si verifica la posizione urbanistica dell’immobile?

Confrontando tre cose: quello che risulta agli atti del Comune, quello che risulta in catasto e quello che c’è davvero nell’immobile. Quando i tre quadri non combaciano, la differenza dice esattamente di che difformità si tratta e quale strada è percorribile. È la verifica con cui partiamo su ogni incarico.

1. Accesso agli Atti

   Richiediamo il fascicolo edilizio al Municipio o al Comune competente e vediamo quali titoli risultano depositati.

2. Visura e planimetria catastale

   Recuperiamo i dati catastali aggiornati e li confrontiamo con quanto risulta in Comune.

3. Rilievo dello stato reale

   Misuriamo l’immobile come è oggi, per capire quanto si discosta dai documenti.

4. Quadro delle strade percorribili

   Ti diciamo per iscritto che difformità c’è e quali pratiche la possono chiudere.

Se sospetti che sull’immobile ci sia una domanda di condono mai conclusa, i segnali da cui partire li abbiamo raccolti nell’articolo su come capire a che punto è un condono fermo.

Cosa si può fare oggi su una difformità, senza un nuovo condono?

Si può fare più di quanto immagini, perché le strade percorribili oggi non dipendono da una legge nuova. Le due più frequenti sono la definizione di un condono già presentato e rimasto aperto negli archivi comunali, e la sanatoria prevista dalla normativa edilizia per gli interventi che risultano conformi alle regole urbanistiche.

La prima riguarda chi ha, o ha ereditato, un immobile con una domanda di condono del 1985, del 1994 o del 2003 mai conclusa con il rilascio del titolo: la definizione di un condono edilizio parte dal recupero di quel fascicolo e arriva al titolo in sanatoria.

La seconda riguarda i lavori eseguiti senza il titolo giusto: qui pesa il requisito della doppia conformità, alleggerito dal Decreto Salva Casa per le difformità di minore entità, e la pratica si presenta al Comune fra le pratiche edilizie di Roma Capitale e degli altri Comuni.

Quando il fascicolo esiste ma il titolo non è mai stato rilasciato, il conto si fa su quello che risulta già versato e su quello che manca: ne parliamo nell’articolo sulla concessione in sanatoria mai rilasciata.

Non tutte le difformità si risolvono allo stesso modo, e alcune non si risolvono affatto. Per questo non diamo cifre al telefono: prima guardiamo cosa c’è, poi mettiamo per iscritto quale pratica serve e che impegno comporta. Chiedi un preventivo scritto.

A Roma, cosa cambia in pratica?

Cambia soprattutto l’archivio con cui hai a che fare. A Roma ogni Municipio gestisce il proprio fascicolo storico, con tempi di risposta all’Accesso agli Atti molto diversi tra loro, mentre nei Comuni della provincia gli archivi sono più piccoli e in genere più rapidi da consultare.

Tritone Servizi segue le pratiche di condono dalla direzione operativa di Via Attilio Regolo 19, a Roma Prati, sotto la direzione del Geom. Giovanni Tacchia, e dalla sede di Roviano per i Comuni della valle dell’Aniene.

Nei palazzi d’epoca di Prati e del centro le difformità più frequenti sono proprio quelle piccole: tramezzi spostati, finestre modificate, balconi e verande chiusi. Nella valle dell’Aniene prevalgono ville e casali con corpi aggiunti nel tempo, dove ricostruire la storia dell’immobile richiede più lavoro sui documenti.

In entrambi i casi la sostanza non cambia: l’attesa di una legge non sposta di un giorno i tempi dell’archivio comunale, che restano il vero passaggio lento di tutta la pratica.