Voltura catastale a Roma: chi la deve fare e cosa succede se manca

Cos'è la voltura catastale?

È l'aggiornamento dell'intestazione di un immobile in catasto, il passaggio del nome del proprietario da chi lo possedeva prima a chi lo possiede ora, a seguito di una successione, un rogito, una donazione o un altro atto che trasferisce la proprietà: una delle pratiche che seguiamo nei nostri servizi di catasto e conservatoria.

Non va confusa con la visura catastale, che è il documento che fotografa la situazione attuale: la voltura è l'operazione che, a monte, aggiorna quella situazione.

Riguarda sia i fabbricati che i terreni, e vale sia per la piena proprietà sia per le quote, quando un immobile passa a più persone insieme: ogni intestatario deve risultare correttamente in catasto, con la propria quota, non solo il nominativo di uno degli eredi o degli acquirenti.

Quando è automatica e quando va richiesta a parte?

Dipende dal tipo di atto che ha trasferito la proprietà: in alcuni casi la voltura parte insieme all'atto stesso, in altri va seguita separatamente.

Il caso più delicato è quello degli "altri atti": ogni volta che un passaggio di proprietà non avviene con un rogito standard o con una dichiarazione di successione, conviene verificare se la voltura sia stata effettivamente presentata, invece di darlo per scontato.

Rientrano tra gli altri atti anche le divisioni tra comproprietari fatte con una scrittura privata autenticata e alcuni provvedimenti del giudice, per esempio in una causa di divisione ereditaria: in questi casi la voltura non parte da sola con l'atto, ma va presentata come pratica a parte una volta che il provvedimento è definitivo.

Cosa succede se manca la voltura dopo una successione?

Per le successioni la voltura degli immobili è automatica a seguito della dichiarazione di successione telematica: se manca, quasi sempre significa che la dichiarazione stessa non è mai stata presentata, non che la voltura si sia persa per strada.

In questi casi l'immobile resta intestato in catasto a una persona deceduta, a volte da molti anni: una situazione che vediamo spesso a Roma e in provincia, con immobili ereditati e mai formalmente sistemati perché nessuno degli eredi se n'è occupato.

Cosa succede con un rogito senza voltura aggiornata?

Con una compravendita, la voltura è in genere compresa nell'adempimento che il notaio cura contestualmente alla registrazione dell'atto: i casi di immobili non voltati dopo un rogito sono meno frequenti, ma capitano su atti molto vecchi o su passaggi di proprietà avvenuti con strumenti diversi da un rogito standard, come alcune scritture private o provvedimenti giudiziari.

Il risultato pratico è lo stesso della successione: chi risulta in catasto non coincide con chi possiede davvero l'immobile, e prima o poi questa discordanza va sistemata, tipicamente prima di un nuovo atto.

Un caso che vediamo ogni tanto riguarda immobili acquistati decenni fa con un rogito regolare, dove per un disguido tra gli uffici la voltura non è mai arrivata a compimento: non è colpa di chi ha comprato, ma è comunque una situazione da individuare e correggere prima che diventi un ostacolo in una vendita successiva.

Come si scopre che un immobile non è stato voltato?

Basta una visura catastale aggiornata: se il nominativo che compare non corrisponde all'attuale proprietario, la voltura non è mai stata completata o non è andata a buon fine. È un controllo che consigliamo prima di qualsiasi vendita, anche quando si è convinti che tutto sia in regola.

Capita più spesso di quanto si pensi con immobili ereditati da più generazioni, dove l'intestazione catastale è rimasta ferma a un passaggio di proprietà di decenni fa.

Anche una semplice richiesta di visura storica, con l'elenco di tutte le intestazioni succedutesi nel tempo su quella particella, aiuta a capire subito se c'è un passaggio mancante o se, più semplicemente, l'ultima voltura risulta corretta e il dubbio era infondato.

Cosa fare se in famiglia non si sa se la voltura è stata fatta?

Capita più spesso di quanto sembri: un immobile ereditato da un genitore o da un nonno, magari già trasmesso a sua volta ad altri eredi in una successione precedente, e nessuno in famiglia ricorda con certezza se ogni passaggio sia stato completato in catasto. In questi casi il punto di partenza non è un documento specifico da cercare, ma una visura aggiornata sull'immobile.

Da lì si vede subito a chi risulta intestato oggi e si può risalire, passaggio per passaggio, a quale successione o quale atto non ha mai avuto seguito catastale. È un lavoro che facciamo spesso su immobili a Roma e nei Comuni della provincia, dove le proprietà si sono tramandate per più generazioni senza che qualcuno si occupasse di formalizzare ogni volta la voltura.

Come si regolarizza una voltura mai fatta?

Si parte sempre dalla ricostruzione della catena dei passaggi di proprietà: bisogna capire quale atto, o quale successione, non è mai arrivato all'aggiornamento catastale, e da lì presentare la pratica corretta, che sia una dichiarazione di successione arretrata o una voltura a domanda per un atto diverso.

Seguiamo noi questa ricostruzione, controllando gli atti disponibili e i dati catastali storici, così arrivi alla voltura corretta senza dover interpretare da solo documenti vecchi di decenni.

Quando la catena dei passaggi coinvolge più successioni non dichiarate in sequenza, il lavoro va fatto in ordine: prima si sistema il passaggio più vecchio, poi quello successivo, perché ogni voltura ha bisogno di partire da un'intestazione già corretta.

In alcuni casi conviene coinvolgere tutti gli eredi coinvolti nelle varie generazioni fin dall'inizio, anche quelli meno interessati alla pratica: una firma o un dato mancante scoperto a metà lavoro può fermare tutto proprio quando la ricostruzione sembrava vicina alla conclusione.

Quanto tempo richiede la voltura?

Per una voltura da successione o da rogito recente, i tempi dipendono dalla lavorazione dell'Agenzia delle Entrate una volta trasmessa la pratica. Per una voltura arretrata, il tempo maggiore lo richiede in genere la ricostruzione dei passaggi mancanti, più che la pratica catastale in sé.

Per questo, quando ci chiedi quanto ci vuole per sistemare un'intestazione ferma da anni, la prima risposta che ti diamo riguarda proprio la complessità della ricostruzione: una volta chiarita quella, la pratica catastale vera e propria segue tempi più prevedibili.

Se la voltura ferma emerge poco prima di una scadenza già fissata, per esempio un compromesso di vendita già firmato, te lo diciamo subito con chiarezza: meglio saperlo per tempo e organizzare la sequenza corretta, che scoprirlo a ridosso del rogito.